Im Rahmen einer erbschafts- bzw. schenkungssteuerlichen Gestaltung können Immobilien unter Vorbehalt des Nießbrauchs übertragen werden. Wenn ein Immobilieneigentümer ein dingliches Nutzungsrecht an der Immobilie behalten, obwohl die Immobilie als Schenkung übertragen wird, so ist es empfehlenswert, einen Immobiliensachverständigen hinzuzuziehen.

Die Erträge der Immobilie erhält in solchen Fällen weiterhin der Schenkende, da er das Recht zur Verwaltung des Nießbrauchobjekts behält. Entsprechend sind allerdings die steuerliche Veranlagung und das Erbrecht zu berücksichtigen. Die Immobilie sollte aus diesem Grund werttechnisch korrekt eingeschätzt worden sein, um eine steuerrechtliche Grundlage zur Berechnung zu erhalten. Der Immobiliensachverständige wird deshalb das derzeitige durch den Nießbrauch erzielbare Einkommen und den derzeitigen Immobilienwert bei seiner Begutachtung ermitteln.

Die Vermögenssubstanz soll bei der Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt mit schenkungssteuerlicher Wirkung auf den Beschenkten gemäß § 14 ErbStG übertragen werden. Der genaue Verkehrswert der Immobilie muss vom Immobiliensachverständigen errechnet werden, um entstehende Steueransprüche des Staats im Voraus möglichst genau einschätzen zu können.

In der Regel ändert sich für den Nießbraucher, der während der Eigentümerzeit bereits durch Vertragsbeziehungen und Vermietungsaktivitäten vorbelastet war, steuertechnisch relativ wenig. Im Jahre 2009 wurde durch die Erbschaftssteuerreform festgelegt, dass der Kapitalwert einer Nießbrauchimmobilie beim Erwerb durch eine steuerpflichtige Schenkung voll abzugsfähig ist. Für den Immobiliensachverständigen ergibt sich aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der jeweiligen Kapitalisierungsfaktoren und der üblichen Aufwendungen der Kapitalwert der Immobilie.

Wenn ein Vater im Alter von 55 Jahren z. B. seiner Tochter ein mehr als 25 Jahre altes, unbelastetes Miethaus mit rund 700 qm Grundstück unter dem lebenslangen Nießbrauchvorbehalt übergeben, so sollte zunächst abgeschätzt werden, wie sich die Schenkungs- und Erbschaftssteuer für die Tochter auswirken würde. Allerdings ist es dafür notwendig, dass der Immobiliensachverständige zunächst den Bodenrichtwert für das Grundstück ermittelt.

Bei der Beratung eines Klienten muss der Immobiliensachverständige auch berücksichtigen, welchen Verkehrswert das Gebäude erzielen könnte und in welchem Zustand sich die Immobilie befindet. Auf diese Art können beide Parteien sicher sein, dass alle Vorzüge und steuerliche Freibeträge ausgeschöpft werden können.