Vergleichswertverfahren

Vergleichswertverfahren – ein Klassiker mit Zukunft

Eine Immobilie, die verkauft, gekauft oder finanziert werden soll, muss zunächst eine Immobilienbewertung durchlaufen, um eine Basis für eine Entscheidung zu haben. In der Regel wird zur Immobilienbewertung ein professionelles Sachverständigenbüro für Immobilienfragen mit der Wertermittlung beauftragt. Die Immobiliengutachter können sich bei der Bewertung der Immobilie, je nach deren Art, zwischen verschiedenen Methoden entscheiden.

Das Vergleichswertverfahren wird von vielen Immobiliengutachtern und Immobiliensachverständigen bevorzugt, weil die aktuelle Marktlage mit in die Bewertung einbezogen werden kann. So kann ein objektiver Überblick mittels eines Vergleichs des momentanen Verkehrswert der Immobilie möglich werden. Wie der Name bereits vermuten lässt, basiert das Vergleichswertverfahren grundsätzlich auf einem Vergleich gleichwertiger Immobilien oder Grundstücke. Entsprechend lassen sich mit dieser Methode sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke durch den Immobiliengutachter oder Immobiliensachverständigen bewertet werden.

Bei den Immobilien, die der Immobiliensachverständige oder Immobiliengutachter mit dem Vergleichswertverfahren beurteilen wird, handelt es sich meist um Wohneigentum wie Ein- und Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. In der Regel wird der Wohnraum dann vom Eigentümer selbst genutzt. Mittels des Vergleichswertverfahrens kann der Immobiliensachverständige bzw. Immobiliengutachter den aktuellen Marktwert eines Objektes relativ exakt ermitteln. Allerdings sollten die Vergleichsobjekte sich möglichst im gleichen Einzugsgebiet bzw. der gleichen Region befinden. Zudem sollten Größe und Ausstattung Ähnlichkeiten vorhanden sein.  Für den Immobiliensachverständigen oder Immobiliengutachter ist es ebenfalls wichtig, dass die Objekte zum Vergleich möglichst in einem Zeitraum bewertet wurden, der dem gegenwärtigen Zeitpunkt nahe kommen. In diesem Fall kann sich der Immobiliengutachter an einem relativ aktuellen Marktwert orientieren.

Wenn sich der Immobiliengutachter oder Immobiliensachverständige für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens für die Wertermittlung entscheidet, ist es zunächst notwendig Grund und Boden zu bewerten. Der Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständige kann aus der Kaufpreissammlung deutscher Gutachterausschüsse auf Antrag und nach Einsichtnahme den Bodenwert ablesen. Eine solche Kaufpreissammlung ist allerdings den Immobiliengutachter erst aussagekräftig, wenn in die Bewertungen mindestens zehn Grundstücke mit vergleichbaren Voraussetzungen eingeflossen sind.

Auch Bodenrichtwertkarten vermitteln dem Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständigen einen Überblick über die Bodenrichtwerte. Gemeinden und Städte geben diese Bodenrichtwertkarten heraus. Aus den Karten ist zu ersehen, welche Werte für Grundstücke in einer bestimmten Lage festgelegt wurden. Für bauliche Anlagen auf dem jeweiligen Grundstück gibt es zudem ebenfalls Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die der Immobiliengutachter als Berechnungsgrundlage hinzuziehen kann. Bisweilen können Marktrecherchen oder Grundstücksmarktberichte für den Immobiliensachverständigen oder Immobiliengutachter eine Alternative zur Bewertung von baulichen Anlagen darstellen. In die Immobilienbewertung fließen selbstverständlich auch noch andere Aspekte wie baulicher Zustand, Ausstattung und Infrastruktur die der Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständige berücksichtigen muss.

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