Sachwertverfahren

In Deutschland kommen drei klassische Verfahren bei der Wertermittlung von Immobilien zum Einsatz. Neben dem Ertragswert- und dem Vergleichswertverfahren wird von den Immobiliensachverständigen häufig das Sachwertverfahren für die Immobilienwertbestimmung herangezogen. Für den Immobiliensachverständigen geht es bei diesem Wertermittlungsverfahren letztendlich um die Kosten, welche bei einer Immobilie für eine Immobilie entstehen würden. Diese sollen im Sachwertverfahren eingeschätzt werden.

Immobilien, die nicht zur Vermietung vorgesehen sind, sondern der Eigennutzung dienen, werden in der Regel im Sachwertverfahren beurteilt. Entsprechend wird das Sachwertverfahren bevorzugt für die Ermittlung des Verkehrswerts bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen eingesetzt. Die Berechnungen des Sachwertverfahrens stützen sich in rechtlicher Hinsicht auf die WertR (Wertermittlungsrichtlinie) und die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) in der jeweils aktuellsten Fassung.

Mittels Sachwertverfahren wird der Wert von bebauten Grundstücken ermittelt. Die Berechnung des Sachwerts erfolgt in zwei getrennt voneinander zu beurteilenden Werten.  Der Bodenwert ist der erste Wert, der unter Berücksichtigung der Erschließungskosten des Grundstücks vom Immobiliensachverständigen ermittelt wird. Der zweite Wert, der ermittelt werden muss, ist der Gebäudesachwert. Dieser umfasst sowohl den eigentlichen Wert des Baus als auch Baunebenkosten und Außenanlagen.

Für den Immobiliensachverständigen sind bei der Ermittlung des Sachwerts somit der Bodenwert, Grundstücksgröße, Baujahr der Bauwerke, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksbeschreibung, Auskünfte über Instandhaltungs- und Reparaturrückstaue, Baubeschreibungen sämtlicher Gebäude auf dem Grundstück, Daten zum umbauten Raum sowie alle Informationen zu besonderen betrieblichen Einrichtungen im Sachwertverfahren relevant.

Für ein Objekt gestaltet sich die Festlegung des realen Sachwerts für den Immobiliensachverständigen als diffizile Angelegenheit. Die Berechnungen in der Wertermittlung müssen entsprechend gewissenhaft durchgeführt werden. In der Ausdifferenzierung zwischen den Kosten und dem Gebäudewert sehen manche Immobiliensachverständige keine ausreichende Grundlage. Andere Immobiliengutachter halten eine saubere Prüfung des rechnerischen Bestands im Sachwertverfahren für ausreichend.

Bei der Immobilienwertermittlung sollten im Sachwertverfahren auch andere Faktoren, die den Wert beeinflussen, einbezogen werden. Wertminderungen und Gebäudezustand müssen in Bezug auf Abnutzung und Instandhaltung berücksichtigt und genau analysiert werden. Die Gesamtnutzungsdauer sowie das Baujahr müssen vom Immobiliensachverständigen einfließen lassen. Hinzu kommt die voraussichtliche Restnutzungsdauer, die berücksichtigt werden muss, um einen relativ genauen Sachwert festlegen zu können.

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