Residualwertverfahren

Das Residualverfahren wird von Immobiliengutachtern üblicherweise für die Wertermittlung unbebauter oder zur Umnutzung vorgesehener Grundstücke, deren Lage keine oder wenige Vergleichsmöglichkeiten bieten, eingesetzt. Das Residualverfahren hat das Prinzip zur Grundlage, dass eine fiktive Grundstücksnutzung vorausgesetzt wird. Letztlich stellt das Residuum den Bodenwert dar, der die letzte Unbekannte, die durch die Rückrechnung im Ertragswertverfahren ermittelt wird, ist. Der Ertragsanteil der Immobilie wird vom Immobiliengutachter im Ertragswertverfahren fiktiv als eine den Verhältnissen des Immobilien-Marktes unterworfene Größe als bekannt angenommen.

Für das Residualwertverfahren wird der Immobiliengutachter bzw. Immobiliensachverständige mit einer Formel, aus der sich das Residuum (der Bodenwert) aus einem fiktiven Verkehrswert im Verhältnis zu den Gestehungskosen wie Nebenkosten, Baukosten und Erwerbskosten ergibt, arbeiten. Unter Immobiliengutachtern ist das Residualwertverfahren allerdings etwas umstritten. Ein realistisches Verhältnis zwischen Residuum und der tatsächlichen Marktlage ist für viele Immobiliensachverständige nicht sichergestellt.

Schließlich wird beim Residualverfahren lediglich ausgedrückt, welche Investition jemand bei normalen Renditeerwartungen für Grund und Boden, bereit sein könnte zu tätigen. Dies kann allerdings vom Immobiliengutachter nur sehr indirekt mit den tatsächlichen Marktverhältnissen in Beziehung gesetzt werden. Mit dem Residualwertverfahren wird sich ein Immobiliengutachter zur Wertermittlung von Immobilien eher selten beschäftigen. Genau deshalb wird das Residualverfahren häufig auch als Investorenmethode bezeichnet wird.

Im Rahmen der Bewertung von Immobilien stellt das Residualverfahren für den Immobiliengutachter eine Möglichkeit dar, den maximalen Kaufpreis für Grund und Boden zu ermitteln. In der Regel setzen Immobiliengutachter das Verfahren im Rahmen einer Projektentwicklung ein, da den Investor einzig die maximale Grundstückspreiskalkulation interessiert, damit das Projekt unter möglichst günstigen wirtschaftlichen Aspekten realisiert werden kann.

Der vorläufige Verkehrswert der fertigen Immobilien wird vom Immobiliengutachter mittels Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren ermitteln. Immobiliensachverständige und Immobiliengutachter können auf ein vereinfachtes Ertragswertverfahren zurückgreifen. Dabei findet der Bodenwert keine Berücksichtigung. Schließlich erwartet der Immobiliengutachter genau den Bodenwert als Ergebnis der Wertermittlung. Für die Realisierung der Immobilie und der Baumaßnahmen wird der Immobiliensachverständige bzw. Immobiliengutachter die notwendigen Finanzierungskosten abziehen. Der maximale Bodenwert (das Residuum), welcher für die Realisierung der Immobilie tragfähig ist, ergibt sich daraus. Der Immobiliengutachter verwendet als Parameter für die Ermittlung von Verkehrswert, Baukosten, Finanzierungskosten und Bauträgergewinn Verkaufspreise und Mieten.  Die Diskontierung bzw. Abzinsung erfolgt für den ermittelten Wert jeweils über die gesamte, voraussichtliche Wartezeit bis hin zur Realisierung der Immobilie.

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